Welche Daten meldet Airbnb an das österreichische Finanzamt und
was müssen österreichische Airbnb-Vermieter über die Besteuerung ihrer Mieteinnahmen wissen?
Mit 1.1.2020 trat das neue Digitalpaket in Kraft. Mit der neuen gesetzlichen Regelung wurden Online-Vermietungsplattformen neue Pflichten aufgezwungen. Plattformen wie Airbnb und Booking müssen ab diesem Jahr alle Reservierungen von österreichischen Immobilen an das österreichische Finanzamt melden. Das Digitalpaket zielt darauf ab, die ordnungsgemäße Besteuerung von Mieteinnahmen in den Griff zu bekommen und die Steuerhinterziehung seitens kleinen Privatvermietern einzugrenzen.
Inwieweit dies gelingen wird, bleibt abzuwarten, zumal viele Privatvermieter aus Angst um Steuernachzahlungen im Jahr 2020 die großen Plattformen bereits verlassen. In diesem Artikel finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen, die sich Airbnb-Vermieter stellen. Die Antworten beziehen sich auf die klassischen Sachverhalte und decken keinesfalls alle möglichen Fälle ab. Die Beratung eines Steuerexperten sollte jedenfalls eingeholt werden.
Welche Plattformen müssen eine Meldung an das österreichische Finanzamt durchführen?
Große Plattformen, deren Jahresumsätze einen Gesamtwert von € 1.000.000 übersteigen und eine unterstützende Tätigkeit erbringen, müssen elektronische Aufzeichnungen an das Finanzamt melden. Darunter fallen Plattformen wie z.B. Booking und Airbnb, die Immobilienbesitzer unterstützen, ihre österreichischen Wohnungen und Häuser zu vermieten.
Plattformen, deren Jahresumsätze den Gesamtwert von 1.000.000 nicht überschreiten, müssen die Aufzeichnung nur auf Verlangen der Finanzbehörde melden.
Plattformen, wie z.B. Willhaben und ImmoScout24, welche Immobilien auf Websiten bewerben, aber sich an den Zahlungsprozessen nicht beteiligen, sind von der Meldepflicht befreit.
Bis wann müssen die Plattformen eine Meldung übermitteln?
Die Meldung der unten angeführten Daten an das Finanzamt erfolgt elektronisch bis zum 31. Jänner des Folgejahres. Erstmals mussten die Umsätze des Jahres 2020 bis zum 31. Jänner 2021 gemeldet werden.
Welche Daten muss Airbnb an das Finanzamt melden und wie lange beträgt die Aufbewahrungspflicht?
Plattformen melden folgende Daten:
- Name, Adresse, Email und Website der Wohnungsbesitzer
- UID-Nummer der Wohnungsbesitzer (falls erhältlich)
- IBAN der Wohnungsbesitzer (falls erhältlich)
- Adresse der zu vermietenden Immobilie
- Datum, Entgelt und Transaktionskode der Buchung
- Aufenthaltsdauer und Anzahl der übernachteten Personen
Airbnb kann auch andere Reservierungsdaten an Finanzamt melden. Die Aufzeichnungen sind 10 Jahre aufzubewahren.
Ich vermiete meine Wohnung über Airbnb. Muss ich meine Einnahmen in Österreich versteuern?
Zunächst muss geklärt werden, ob sich die Wohnung in Österreich befindet. Die Mieteinnahmen von österreichischen Immobilien müssen Sie jedenfalls veranlagen. Ihre steuerliche Ansässigkeit und Ihre Staatsbürgerschaft sind hierbei irrelevant. Ob bei diesen Einkünften eine Steuer anfällt, hängt vom Gesamtbetrag (Einkommen) und der Rechtsform des Immobilieneigentümers ab.
Ich vermiete meine Wohnung als Privatperson. Unter welcher Einkunftsart fallen meine Einnahmen?
Im Steuerrecht ist bei Vermietung über Airbnb zwischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und Einkünften aus Gewerbebetrieb zu unterscheiden:
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung liegen vor, wenn Ihre Wohnung ohne Zusatzleistungen vermietet wird. Die gängigste Form ist die „klassische“ langfristige Wohnungsvermietung.
- Einkünfte aus Gewerbebetrieb liegen vor, wenn eine gewerbliche Beherbergung subsumiert wird. D.h. Sie vermieten Zimmer, Appartements oder Betten und bieten zusätzliche Nebenleistungen (Bettwäsche waschen und tauschen, Frühstücksservice) an. Diese Zusatzservices bilden eine Grundlage für die gewerbliche Tätigkeit.
Allerdings kann für die praktische Unterscheidung eine Vielzahl weiterer Kriterien relevant sein!
Welche Ausgaben kann ich in Abzug bringen?
Bei einer Vermietung können, unter anderem, folgende Ausgaben abgezogen werden:
- Vermittlungsprovision von Airbnb/Booking
- Abschreibung für Abnutzung des Gebäudes (AfA)
- Reparaturkosten, Instandhaltung
- Instandsetzungkosten, welche über mehrere Jahre abzuschreiben sind
- Möbelausstattung
- laufende Betriebs-, Gas-, Heizungskosten
- Steuerberaterkosten, welche iZm Ihrer Steuererklärung stehen
Sind meine Einnahmen umsatzsteuerplichtig?
Grundsätzlich unterliegt die Vermietung in Österreich der Umsatzsteuer. Bei Kleinunternehmern mit einem Jahresumsatz unter € 35.000 greift die Umsatzsteuerbefreiung. Diese müssen weder eine Umsatzsteuer für Ihre Mieteinnahmen abführen, noch eine Umsatzsteuervoranmeldung (UVA) abgeben.
Im Jahr 2020 habe ich über Airbnb Umsätze aus Beherbergung iHv € 35.700 erzielt. Unterliegen diese Umsätze der Umsatzsteuer?
Zunächst werden Ihre Jahresumsätze aus der Vermietung als Bruttoumsatz angesehen, wobei bereits der 5%-ige Umsatzsteuersatz enthalten ist. Danach erfolgt die Berechnung des Nettoumsatzes (€ 35.700/1,05 = € 34.000). Somit wird bei einem Bruttoumsatz von € 35.700 die Nettogrenze von € 35.000 nicht überschritten und in diesem Beispiel bleiben Ihre Umsätze umsatzsteuerfrei. Bei der Anwendung der Kleinunternehmergrenze müssen auch Umsätze von anderen unternehmerischen Tätigkeiten eingerechnet werden!
Was passiert, wenn ich die Grenze von € 35.000 überschreite?
Ein einmaliges Überschreiten der Kleinunternehmergrenze von € 35.000 iHv max. 15% innerhalb von 5 Jahren ist nicht schädlich. Ansonsten müssen Sie alle Umsätze des Jahres, in dem die Grenze überschritten wurde, auch rückwirkend, versteuern und eine Umsatzsteuererklärung abgeben.
Kann ich auf die Kleinunternehmerregelung verzichten?
Auf die Kleinunternehmerregelung kann freiwillig verzichtet werden, was eine Umsatzbesteuerung der Mieteinnahmen zur Folge hat. Im Gegenzug kann auch ein allfälliger Vorsteuerabzug vom Kaufpreis angesetzt werden.
Wir empfehlen eine ausführliche Beratung mit einem Steuerberater. Informieren Sie sich über die Vor- und Nachteile der Kleinunternehmerregelung bzw. über einen möglichen Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung.
Wie hoch ist der Umsatzsteuersatz?
Die Vermietung für Wohnzwecke unterliegt einem Steuersatz von 10%. Bei der Beherbergung wurde der Steuersatz von ursprünglich 10% auf 5 % gesenkt. Achtung! Diese Senkung ist nur vorübergehend bis zum 31.12.2021.
Bis wann muss ich meine Umsätze für das Jahr 2020 veranlagen?
Jahressteuererklärungen müssen in Papierform bis 30. April und in elektronischer Form über Finanzonline bis 30. Juni des Folgejahres übermittelt werden. Wenn Sie sich durch einen Steuerberater vertreten lassen, gelten unter Umständen längere Fristen für die Einreichung Ihrer Steuererklärungen.
Was passiert, wenn ich erhaltene Umsätze nicht offenlege?
Sie unterliegen dem Finanzstrafgesetzt. Eine verspätete Offenlegung führt zu einem Verspätungszuschlag von bis zu 10% der festgesetzten Abgabe.
Kann ich meine Einkünfte durch einen Steuerberater veranlagen lassen?
Ja, wir empfehlen Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte im Rahmen eines Gewerbebetriebs durch einen Steuerberater zu veranlagen. Dieser kann Spezialfragen wie z.B. die Unterscheidung eines möglichen Verlustvortrages in Folgejahren, unterschiedliche Afa-Sätze, eine mögliche Sozialversicherungspflicht, unterschiedliche Gewinnermittlungsarten und Freibeträge in Ihrer Steuererklärung ansetzen. Dadurch kann Ihre Steuerlast auf ein Minimum reduziert werden. Steuerberater Dimitar Hristov MSc (WU) steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung.
Autorin: Gracheva Anastasia MSc (WU)
Stand: 01.03.2021
*Dieser Artikel basiert ausschließlich auf österreichischen Gesetzesgrundlagen. Die o.a. Antworten decken keinesfalls alle möglichen Fälle ab und enthält lediglich allgemeine Informationen, welche eine ausführliche Beratung durch einen Steuerberater nicht ersetzten können. VECTOR Steuerberatung e.U. übernimmt keine Haftung oder Gewährleistung für Missverständnisse und Richtigkeit der enthaltenden Informationen.
